金融市場の活性に貢献 REITで有名な不動産証券化とは?

金融市場の活性に貢献 REITで有名な不動産証券化とは?

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はじめに

近年、ニュースでは不動産証券化という言葉が日常的に話題になることが増えています。そもそも「不動産証券化」とはどういうことでしょうか。

 

今回は、不動産証券化の仕組みを簡単に解説いたします。

 

不動産証券化の定義と仕組み

不動産証券化は、「不動産の元オーナー」の資金調達の仕組みです。

 

すなわち、不動産の証券化に関与する「不動産の元オーナー」、「不動産の賃借人」、「特別目的会社」、「金融機関」、「投資家」、「アセットマネージャー」という6つのアクターが、以下のように互いに関わって、元オーナーが所有する不動産を証券化するようにします。

 

 

1.「特別目的会社」は、物件の購入・売却・ファイナンス関連の業務をまとめて「アセットマネージャー」に委託します。

 

2.「特別目的会社」は金融機関から負債(借入など)の形で資金を調達し、投資家から資本(出資など)の形で資金を調達します。

 

3.「特別目的会社」は調達した資金を使って「不動産の元オーナー」に代金を支払って、物件を取得します。

 

4.「特別目的会社」は、「不動産の賃借人」から賃料を回収しながら、資金の調達先である金融機関に元利金、投資家に配当を支払います。

 

不動産証券化のメリット

不動産に対する投資は、安定的に、一定の利回りを得られるというメリットがある反面、投入資金が高額で、株式・証券などの有価証券に比べると、売買することが難しく、換金性が劣る側面があります。

 

不動産証券化はまさに不動産投資のこのデメリットを解消するために創設された仕組みです。

 

すなわち、不動産を証券化することによって、投資対象である不動産の投資単位が小口化され、換金性も向上されます。それと同時に、投資家にとって、小口の資金でも不動産への投資が可能となり、市場の活発化も期待されます。

 

また、証券化された不動産をまとめて投資信託に仕立て上げたものを「不動産投資信託 REIT(Real Estate Investment Trust)」と言います。

 

不動産証券化の特徴

不動産証券化のメリットに絡む特徴は概ね3つあるとされています。

 

1.不動産の投資単位の小口化

前述のように、不動産証券化を行うことによって、投資家にとって、高額な不動産に投資するより、少額の資金で、安定収益が得られる不動産への投資が可能となります。イメージとしては、株の分割と似たような効果があります。

 

2.換金性の向上

不動産の証券化を行うことによって、莫大な資金を投入して、不動産に直接投資するより、投資資金の回収が容易になり、投資活動が行いやすくなります。

 

3.「不動産の元オーナー」の倒産隔離

一度「特別目的会社」に不動産を譲渡することに同意し、その後、仮に「不動産の元オーナー」が倒産した場合でも、証券化された当該不動産に対する債権者の差し押さえ等は、不動産証券化要件として、法的に隔離されます。この倒産隔離によって、投資家は倒産の影響から保護されます。

 

不動産証券化のまとめ

不動産証券化は、投資対象の多様化という投資家の要請に応えつつ、不動産の流動性・換金性の向上に資し、金融市場の活発化に大きく貢献しており、今後のさらなる拡大も期待されています。

 

 

執筆者:パイルズガレージ編集部 羅譲

編集者:株式会社mannaka

協賛 :株式会社エスネットワークス
 

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ベンチャー企業やローカル企業にCFOコンサルティングを行っています。
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